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Vendita degli immobili degli enti, la storia infinita ignorata da Governo e Inps

4 febbraio 2014 | Di Redazione | Commenta

Da anni viene richiesta a viva voce una soluzione normativa per risolvere il contenzioso giudiziario che interessa migliaia di inquilini, in maggioranza anziani e pensionati che, a distanza di 18 anni dall'avvio delle dismissioni immobiliari degli Enti Previdenziali pubblici, non hanno ancora potuto acquistare la casa in cui vivono da decenni.

La dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti Previdenziali Pubblici – Tutte le tappe

La dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti Previdenziali Pubblici che si sarebbe dovuta concludere entro 5 anni, è stata avviata a seguito del Decreto Legislativo 16 febbraio 1996 n. 104, emanato dal Governo su delega della legge n. 335 del 1995, con precise tutele per gli inquilini al fine di favorirne l’acquisto della prima abitazione.

Proprio al fine di accelerare il processo di vendita degli immobili, il decreto legge 25 settembre 2001 n. 351, convertito nella legge 23 novembre 2001, n. 410, ha consentito il ricorso alle operazioni finanziarie di cartolarizzazione attraverso la società veicolo S.C.I.P. Srl costituita dallo stesso Ministero dell’Economia e dalle Finanze.

Il patrimonio immobiliare da reddito dell’INPS e quello degli altri Enti previdenziali interessati dalle fallimentari operazioni di cartolarizzazione (SCIP 1 e SCIP 2), è stato infine ritrasferito agli Istituti originariamente proprietari per effetto dell’art. 43-bis del decreto legge 30 dicembre 2008, n. 207, convertito nella legge n. 14 del 27 febbraio 2009 con l’obbligo di onorare le obbligazioni già assunte ed in essere alla data di chiusura delle due operazioni di cartolarizzazione.

La S.C.I.P. Srl, prima di essere messa in liquidazione, ha alienato ai conduttori il 90% del patrimonio abitativo cartolarizzato con le prerogative della legge 410 e del decreto legge n. 41 del 2004 convertito in legge n. 104 del 2004 (che ha stabilito le modalità per la determinazione del prezzo di vendita degli appartamenti per gli inquilini che hanno manifestato la volontà di acquistarli entro il 31 ottobre 2001).

Con la legge del 2009, il Parlamento ha esplicitamente disposto la continuazione della vendita del portafoglio immobiliare residuo, ritrasferito agli enti (circa 27.122 unità immobiliari per un valore di 2,4 euro miliardi di euro), garantendo, anche nella fase post cartolarizzazione, la salvaguardia delle prerogative e i diritti degli inquilini con l’obbligo per gli Enti di promuovere inoltre la definizione del contenzioso immobiliare esistente privilegiando soluzioni transattive.

L’Inps, attraverso la Determinazione Commissariale n. 109 del 25 giugno 2009, ha invece deciso di costituire un suo Fondo Immobiliare “ad apporto privato” e di devolvere al medesimo tutto il proprio patrimonio da reddito, compresi gli immobili residenziali risultati invenduti dopo la fine delle cartolarizzazioni.

Nonostante l’Agenzia del Territorio avesse completato le valutazioni degli immobili sin dal 2003, l’INPS ha ritardato l’invio delle offerte in opzione degli appartamenti a moltissimi inquilini che, avendo manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, hanno maturato il diritto ad acquistarli ai valori correnti di mercato del 2001, come stabilito dalla legge n. 104 del 2004;

L’INPS, a differenza dell’INAIL, non ha nemmeno applicato la Direttiva Interministeriale del 10 febbraio 2011, pubblicata in G.U.R.I. n. 135 del 13 giugno 2011 (direttiva Prot. 01/Gab/0012214/2.176), la quale stabilisce che:

occorre procedere alla vendita degli immobili favorendo soluzioni transattive che consentano di stipulare contratti di compravendita che prevedono il corrispettivo pari al valore di mercato dell’immobile, determinato a suo tempo dall’Agenzia del Territorio, con il versamento di una quota parte di tale prezzo, legando la corresponsione del saldo alla risoluzione in sede giurisdizionale delle cause pendenti”.

Anche dopo aver incorporato il patrimonio immobiliare di INPDAI, INPDAP, ENPALS e IPOST, malgrado questi enti stessero procedendo nelle vendite, l’INPS ha bloccato ogni iniziativa di vendita agli inquilini causando così un danno enorme a migliaia di famiglie e contravvenendo alle indicazioni fornite da Governo e Parlamento;

In seguito, l’art. 33, del D.L. 6-7-2011 n. 98, convertito in L. 15 luglio 2011, n. 111 (modificato dall’art. 23-ter, del D.L. 6 luglio 2012, n. 95, conv. con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 135 – cd. “Spending Review”), ha stabilito che

“con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze è costituita una società di gestione del risparmio avente capitale sociale pari ad almeno un milione e comunque non superiore a 2 milioni di euro per l’anno 2012, per l’istituzione di uno o più fondi d’investimento al fine di partecipare in fondi d’investimento immobiliari chiusi promossi o partecipati da regioni, provincie, comuni…. ed altri enti pubblici ovvero da società interamente partecipate dai predetti enti, al fine di valorizzare o dismettere il proprio patrimonio immobiliare disponibile”.

L’art. 8, comma 2 lett. c) del D.L. 6 luglio 2012 n. 95, convertito nella L. 7 agosto 2012, n. 135, ha stabilito che

l’INPS (…) dovrà prevedere il conferimento al fondo di investimento immobiliare ad apporto del proprio patrimonio immobiliare da reddito, con l’obiettivo di perseguire una maggiore efficacia operativa ed una maggiore efficienza economica e pervenire alla completa dismissione del patrimonio nel rispetto dei vincoli di legge ad esso applicabili”.

Le normative suindicate hanno posto dei paletti alla determinazione dell’Inps di costituire un Suo “Fondo immobiliare chiuso di tipo privato”, ma non hanno assolutamente disposto il blocco totale delle attività di dismissione da parte dell’Inps il quale, anche secondo quanto ribadito dal Mef, doveva continuare la vendita agli inquilini come previsto dall’art. 43-bis citato.

L’INPS, ha invece formalizzato la situazione di stallo nella relazione alla Commissione Parlamentare di controllo sulle attività degli Enti del 14 marzo 2012, che sostanzialmente rinvia nel tempo la continuazione delle vendite.

Il 30 maggio 2013, con la pubblicazione sulla G.U. n. 125 del decreto del Mef datato 19 marzo 2013, è stata istituita la società per azioni InvImIt SGR S.p.a. che potrà gestire Fondi immobiliari di cui al citato art. 33 bis del Decreto Legge n. 98/2011 (che nel frattempo ha anche ricevuto le autorizzazioni dalla Banca d’Italia ed è stata dotata di un capitale sociale pari a 6 milioni di euro);

Il 9 dicembre scorso la Camera dei deputati ha approvato, a larga maggioranza, la mozione 1-00011 che impegna il Governo

“ad assumere iniziative, nel più breve tempo possibile, per chiarire il quadro normativo che regola il processo di alienazione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, in particolare precisando che, in ogni caso, al processo di alienazione si applica la disciplina della legge 410 del 2001, con riferimento al regime delle tutele degli inquilini, al prezzo e alle garanzie, contemperando le esigenze di redditività per la finanza pubblica dei processi di alienazione con quelle sociali e, tra l’altro, ad intervenire, anche mediante precise disposizioni normative, per risolvere l’annosa vicenda del contenzioso giudiziario dei cosiddetti immobili di pregio”.

La Legge di Stabilità 27 dicembre 2013, n. 147  al comma 391, ha anche stabilito che entro 60 giorni dalla sua data di entrata in vigore, il Governo definisce, sentita la società InvImIt e le commissioni parlamentari competenti, un programma straordinario di cessioni di immobili pubblici tale da consentire introiti per il periodo 2014-2016 non inferiori a 500 milioni di euro annui.

Il nuovo articolo 33-ter del D.L. n. 98 del 2011 (inserito dall’articolo 3 del D.L. n. 133 del 2013 convertito in legge 29 gennaio 2014, n. 5) prevede che i fondi immobiliari gestiti dalla InvImIt SGR, finalizzati alla valorizzazione e alla dismissione degli immobili pubblici, operano sul mercato in regime di libera concorrenza.

Nel 2009, per riottenere la proprietà del loro originario patrimonio immobiliare rimasto invenduto, gli enti hanno pagato alla SCIP Srl un prezzo che è stato determinato  dall’Agenzia del Territorio tenendo conto delle valutazioni fatte per ogni singolo immobile e che sono state utilizzate per appostare tali cespiti nei loro attivi patrimoniali, anche successivamente al 2009.

Tutte le unità immobiliari dell’Inps, come risulta dal Rapporto depositato il 06.11.2013 alla Camera dei deputati durante l’audizione del direttore generale Mauro Nori, sono 25.440 per un valore di circa 2,4 miliardi di Euro e risultano così composte:

ex INPDAP 15.100 unità immobiliari per un valore di 890 milioni

ex INPDAI 9.500 unità per 1.330 milioni

INPS 750 unità per 170 milioni

ex IPOST 90 unità per 22 milioni.

Di tutte le unità immobiliari, il 40% sono residenziali e, di queste,il 20% sono libere, il 75% sono occupate da inquilini con contratti scaduti o “inoptate e il 5% sono occupate da “senza titolo”.

La gestione ordinaria del patrimonio da reddito dell’INPS, affidata di proroga in proroga sempre alle stesse società tra cui la IGEI S.p.a. in liquidazione dal 1996 e di proprietà dello stesso Inps per il 51%, negli anni dal 2008 al 2013, ha fatto registrare (come risulta dai suoi bilanci), ingenti perdite per complessivi 655 milioni di euro;

In data 28 marzo 2011, l’INPS ha indetto una gara volta all’affidamento dei “Servizi di gestione amministrativa, tecnica e di supporto alla valorizzazione del patrimonio immobiliare da reddito per un importo di 44,1 milioni di euro che inizialmente è stata vinta da Prelios ma poi, con la sentenza del Consiglio di Stato n. 6036 del 17 dicembre 2013, è stata aggiudicata, con la sentenza del Consiglio di Stato n. 6036 del 17 dicembre 2013, alla ROMEO GESTIONI S.p.a  determinando così una situazione di caos totale.

Il mercato immobiliare dal 2009 al 2013 ha fatto registrare un ribasso generalizzato delle quotazioni e ora non è ipotizzabile che gli immobili invenduti possano essere conferiti ad un Fondo della InvImIt per un valore maggiore rispetto a quello che gli enti si riportano in bilancio dal 2009.

Inoltre, solo le unità libere possono essere oggetto di eventuali percorsi di valorizzazione mentre quelle residenziali vanno vendute agli inquilini ad un prezzo di riferimento pari a quello a suo tempo determinato dall’Agenzia del Territorio.

Il 16 gennaio 2014, il Presidente dell’INPS Antonio Mastrapasqua, durante l’audizione alla Commissione parlamentare di controllo sull’attività degli enti di previdenza e assistenza sociale, per quanto attiene il patrimonio immobiliare,  ha detto che l’istituto è in attesa di un decreto attualmente all’attenzione del Ministro Saccomanni, salvo poi dare le dimissioni il 01 febbraio 2014.

Ora, come sottolinea Mario Milone, commercialista e revisore legale dei conti, esperto di dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico e appunto coordinatore nazionale degli inquilini dei “cosiddetti” immobili classificati di pregio (qui su Twitter), a distanza di 18 anni dall’avvio della dismissione immobiliare, migliaia di famiglie, in maggioranza costituite da anziani ed ex dipendenti degli enti, non sono riuscite ad acquistare il bene primario della vita (la casa) a differenza di tantissime altre (magari residenti negli stessi stabili o in quelli di enti diversi) interessate dallo stesso processo di dismissione che le cartolarizzazioni avrebbero dovuto accelerare.

Sono alcune centinaia gli inquilini di immobili che, essendo stati classificati «di pregio» perché siti in zone centrali delle città, sono rimasti esclusi dalle riduzioni del prezzo di vendita applicate a tutti gli altri immobili venduti in base alla stessa legge (art. 3 L. 410/2001).

Tale esclusione ha determinato una ingiustificata disparità di trattamento tra inquilini, generando numerosi contenziosi tuttora in corso, non avendo trovato applicazione la regola generale di mercato, secondo la quale il prezzo di una casa occupata è in ogni caso inferiore rispetto a quello della stessa casa libera, indipendentemente dal tipo di immobile o dal maggior valore dello stesso.

Gli inquilini sono stati economicamente danneggiati perché costretti a pagare per 40 anni il canone di locazione a causa dei ritardi della vendita di cui l’INPS si è reso responsabile, hanno ora interesse alla tutela della situazione giuridica generata dal precedente comportamento tenuto dall’amministrazione fino al 2009 perché il diritto all’abitazione, protetto dalla Costituzione, non si trasformi in un diritto solo sulla carta.

Proprio tale comportamento ha indotto gli inquilini a confidare nel conseguimento dell’acquisto della prima casa a condizioni di prezzo che adesso non possono certamente essere peggiorative rispetto a quelle praticate al 90% delle compravendite fatte da chi ha già acquistato la propria abitazione prima del 2009.

Oltretutto la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 21596/13 ha stabilito inoltre che il prezzo di vendita delle unità residenziali, per tutti gli inquilini (compresi quelli dei cosiddetti immobili di pregio) che hanno manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, deve essere quello ai valori correnti di mercato del 2001 così come previsto dall’art. 1, c. 1, del decreto-legge n. 41 del 2004 convertito in legge 104 del 2004.

Il quadro è drammatico. Appare quindi urgente, suggerisce Milone, prevedere modalità di vendita che tengano conto delle condizioni di:

- difficoltà economica delle famiglie in questo particolare momento di crisi

- difficoltà del mercato immobiliare

- di difficoltà di accesso al credito.

in modo da consentire l’acquisto degli appartamenti a prezzi sostenibili in questa fase difficile e impegnativa sul piano economico, che vede nell’emergenza abitativa un tema di grande rilevanza sociale.

Milone e le migliaia di inquilini si stanno in queste ore chiedendo:

1

Se anche gli immobili residenziali occupati di Inps e Inail saranno conferiti ad un Fondo Immobiliare della InvImIt SGR e in che tempi saranno offerti in vendita agli inquilini

2

Se il prezzo di vendita degli appartamenti, per gli inquilini che hanno manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre del 2001, sarà riferito ai valori correnti di mercato a quella data (come ha ribadito anche la sentenza della Corte di Cassazione n. 21596/13);

3

Quando si interverrà, come stabilito nella Mozione 1/00011, per risolvere, tra l’altro, anche il contenzioso giudiziario dei “cosiddetti” immobili di pregio uniformando le condizioni di acquisto tra tutti gli inquilini per eliminare le disparità che li hanno esclusi dalle riduzioni di prezzo delle abitazioni previste per legge.

Domande che Milone stesso ha inviato tramite una interpellanza sulla vendita degli immobili residenziali degli enti previdenziali pubblici ed in particolare dei “cosiddetti” immobili di pregio direttamente al Presidente del Consiglio dei Ministri Enrico Letta, al Ministro dell’Economia e delle Finanze Fabrizio Saccomanni, al  Ministro del Lavoro e delle Politiche Sociali Enrico Giovannini nonché al Direttore Generale dell’INPS Mauro Nori e al direttore centrale patrimonio Daniela Becchini.


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